Você conhece alguma história envolvendo alguém que conseguiu a propriedade de um imóvel depois de ocupá-lo por um determinado tempo? Então, isso se dá em razão da usucapião, que ocorre aqui no nosso país graças a nossa Constituição Federal (CF) e ao Código Civil, e estamos aqui para falar a respeito desse processo, abordando tanto a área jurídica quanto a parte relacionada a atuação do(a) engenheiro(a) civil e arquiteto(a). Nos acompanhe até o final que você não irá se arrepender!
Posse x Propriedade
Para prosseguir é importante que tenhamos a diferença entre posse e propriedade clara nas nossas mentes.
De acordo com o artigo 1196 do Código Civil de 2002: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Ou seja, de maneira simples e geral, a posse se dá pelo fato da utilização daquele bem. Sendo esse apenas um dos direitos de quem possui a propriedade, a qual falaremos sobre no próximo parágrafo.
Artigo 1.228 do Código Civil de 2002: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Compreende-se com isso que o proprietário pode usar o bem e servir-se dele, usufruir de seus frutos, transferir para outro o seu domínio e, por último, reivindicar o bem de quem o possua ou o detenha de maneira irregular, pois é reconhecido formal e juridicamente como dono do bem.
O que é Usucapião?
Bem, o termo usucapião é proveniente do latim e por meio da sua tradução literal, “adquirir pelo uso”, já conseguimos compreender bastante do seu significado. Na nossa Constituição Federal nós encontramos várias modalidades e maneiras pelas quais esse processo pode acontecer,variando o tempo de posse, a forma de utilização do imóvel, história relacionada a ele e outros pontos que não cabem ser citados agora, pois nós trataremos desses modelos mais à frente nesta postagem.
Pra que serve e por que preciso?
A usucapião serve para reconhecer a propriedade que o requerente possui sobre aquele bem. Sendo essa propriedade reconhecida, há a possibilidade de realizar a venda do imóvel e inclusive o seu financiamento, tais vantagens permitem um aumento no valor e nas possibilidades de comercialização. Além disso, há maior segurança no momento da partilha de bens – em ocasiões como divórcios e recebimento de herança por exemplo -,momentos em que podem surgir conflitos de interesse. Ademais, essa regularização de propriedade também é crucial para o recebimento de indenização no caso de desapropriação. Como podemos ver, são vários os pontos positivos desse tipo de regularização.
O que é feito pelo membro da edifique no projeto de Usucapião?
É compreensível que ao reivindicar a propriedade de um imóvel seja requisitada uma definição precisa de sua localização, das suas medidas, do que existe nos limites do terreno e do que há em seu interior. Para isso, o profissional habilitado atuará na atividade de levantamento do local, realizando uma visita técnica a fim de coletar todas essas informações que constarão no projeto.
Posteriormente, com o auxílio de ferramentas digitais, será executada a planta de situação – possui a finalidade de retratar os limites do terreno e os elementos próximos a ele, como as calçadas, ruas, edificações e até componentes naturais como árvores e rios utilizando uma escala de representação compatível com o tamanho da área.
Junto a isso, é necessária a planta de locação,também conhecida como planta de localização ou de implantação, a qual irá detalhar o espaço do interior do terreno, representando a edificação, os muros/cercas, piscinas, poços, vegetação e demais estruturas que venham a existir.
Após a realização desses dois documentos é necessário a elaboração de um memorial descritivo, que conterá o nome do requerente, a finalidade daquela documentação, assim como algumas informações existentes nas plantas, mas agora na forma de texto, sendo comum explicitar as testadas do terreno com seus respectivos confrontantes, comentários a respeito da topografia, indicação da área total e informações afins. Pode-se dizer que ele acaba fazendo uma síntese de todo o projeto desenvolvido.
Tipos de Usucapião de bens imóveis
Como já informamos, a usucapião está prevista na CF e no Código Civil, regulamentando o direito à aquisição da propriedade de bens móveis e imóveis, exceto os bens públicos, desde que preenchidas algumas condições as quais serão detalhadas agora de acordo com as diferentes categorias.
1. USUCAPIÃO ORDINÁRIA: Ocorre vinculado a justo título ou de boa-fé, sendo a posse, cumulativamente realizada de maneira pacífica, contínua, sem a oposição do real proprietário, e por um prazo de pelo menos 10 anos. Haverá redução de 10 para 5 anos caso, comprovadamente, o possuidor tenha adquirido o imóvel onerosamente, tendo o registro sido posteriormente cancelado e:
- No imóvel, o possuidor tenha feito investimentos de interesses social e econômico, ou
- O imóvel seja a moradia atual do possuidor
2. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: Ocorre independentemente de justo título ou boa-fé, sendo a posse, cumulativamente caracterizada de maneira justa – não sendo clandestina ou precária – e pacífica, continuamente, com ânimo de dono e por um período igual ou superior a 15 anos.
Haverá redução de 15 para 10 anos caso, comprovadamente, o possuidor tenha adquirido o imóvel onerosamente e:
- O imóvel seja a moradia atual do possuidor, ou
- No imóvel, o possuidor tenha feito obras de interesses produtivos
Nessa ocasião, é possível solicitar ao juiz a declaração da usucapião por sentença declaratória, para que posteriormente possa servir, no Cartório de Registro de Imóveis, de título para o registro de posse.
3. USUCAPIÃO ESPECIAL: Explicitada nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal do Brasil, essa modalidade se divide em:
- Urbana Individual: Ocorre com imóveis urbanos de até 250m², em que a posse tenha sido feita com ânimo de moradia para si próprio ou para abrigar a família, e tratado o imóvel como dono. Nesse caso, o possuidor não pode ter outras propriedades urbanas ou rurais, entretanto, para que a posse ocorra não faz-se exigido justo título, visto que a boa-fé é presumida.
- Urbana Coletiva: Ocorre com imóveis urbanos de no mínimo 250m², em que a posse tenha sido feita com ânimo de moradia e tratado o imóvel como dono, para os possuidores ou para abrigar as famílias, em que não há identificação de divisão de área de cada possuidor. Além disso, para que a posse ocorra não faz-se exigido justo título, visto que a boa-fé é presumida.
- Urbana Rural: Ocorre em áreas de no máximo 50 hectares, onde haja práticas trabalhistas da família ou daquele que as assumiu como dono por no mínimo 5 anos. A usucapião acontece por meio judicial, em que o proprietário não pode ter quaisquer imóveis rural ou urbano. Por fim, não há necessidade de justo título enquanto que a boa-fé é presumida.
- Indígena: Seguindo as indicações presentes no artigo 33 do Estatuto do índio, será concedida a propriedade plena ao indígena, integrado ou não à sociedade, que ocupe como próprio, por 10 anos consecutivos, trecho de terra inferior a 50 hectares. Essas condições se assemelham às de usucapião extraordinária e rural.
Nessa perspectiva, algo que contribui para a redução do custo é a possibilidade de contratação de uma empresa júnior do curso de direito para atender as demandas legais durante toda essa ação. Portanto, pensando nesse maior sucesso do cliente, a Edifique Jr e a ANIMUS CONSULTORIA JURÍDICA firmaram uma parceria com o intuito de unificar as entregas necessárias nessa modalidade e, assim, tornar esse processo bem menos desgastante, mais fácil, simples e eficiente!
